Bilindiği üzere gayrimenkullerin satış ve kira fiyatları artan maliyetler sebebiyle inanılmaz bir şekilde yükseldi ve yükselmeye devam etmekte. Adalet Bakanı Bekir Bozdağ geçtiğimiz günlerde ,1 Temmuz 2023'e kadar yenilenecek kira sözleşmelerinde bir önceki kira yılın yüzde 25'ini geçmemek koşuluyla yapılacak artışların geçerli olduğuna dair geçici hükmün Borçlar Kanunu'na Adalet Komisyonu'nda ekleneceğini açıkladı.
Bilindiği üzere gayrimenkullerin satış ve kira fiyatları artan maliyetler sebebiyle inanılmaz bir şekilde yükseldi ve yükselmeye devam etmekte. Adalet Bakanı Bekir Bozdağ geçtiğimiz günlerde ,1 Temmuz 2023'e kadar yenilenecek kira sözleşmelerinde bir önceki kira yılın yüzde 25'ini geçmemek koşuluyla yapılacak artışların geçerli olduğuna dair geçici hükmün Borçlar Kanunu'na Adalet Komisyonu'nda ekleneceğini açıkladı. Bu değişiklik ülkedeki kira kargaşasına çözüm sunuyor gibi görünse de aslında beraberinde pek çok sorunu getirecektir. Bunların başında enflasyon oranının altında artışa mahkum edilen ev sahiplerinin taşınmazlarını satma eğilimi gelmektedir. Taşınmazın satışı durumunda yeni malik dilediği gibi kiracıyı çıkarabilecek midir ? Bu yazımızda bu soruya cevap arayacağız.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, en az üç ay önce bildirimde bulunmak şartıyla sözleşmeyi sona erdirebilirler. (Hukuk Genel Kurulu 2017/458 E., 2021/614 K.) Kanunen, kira bedelini düzenli ödeyen kiracının kendisi istemedikçe tahliye edilememesi, mal sahiplerinin elini kolunu bağlar oldu. İşte, yeni kiraya verilen gayrimenkuller 3-5 katına kiralanırken, maksimum %25 kira artışı ile yetinmek istemeyen mal sahipleri, Türk Borçlar Kanunu'nun 351. maddesindeki bir hakkı kullanarak az kira getiren gayrimenkulü elden çıkarmayı düşünmekteler.
Türk Borçlar Kanunu'nun 351. maddesi gayrimenkulü yeni satın alan malik ile eski kiracı arasındaki tahliye konusunu şu şekilde düzenlenmiştir:
'Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.'
Buna maddeye göre, gayrimenkulü satın alan yeni mal sahibinin, eski kiracısını çıkarabilmesinin şartları şunlardır:
* Gayrimenkulü, kendisinin ya da yakınlarının konut ya da işyeri ihtiyacı için satın almış olmalı;
* Satın almadan itibaren 1 ay içinde, satın almayı kiracıya bildirmeli,
* Kira sözleşmesini sona erdirmek için sözleşmenin bitiminden itibaren 1 ay içinde ya da sözleşmenin bitimine 6 aydan fazla süre varsa, bildirimden 6 ay sonra tahliye davası açmalıdır.
Yargıtay verdiği kararlarda kiracıyı korumaya yönelik kararlar vermektedir. Bunun nedeni, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, sözleşmenin zayıf tarafını oluşturduğu için bu tür kira sözleşmelerinin nitelik ve içerik olarak kiracıyı korumaya yönelik hüküm ve kurallardan oluşma gereksinimidir.
Yeni satın alan malikin açtığı davada tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın varlığının ayrıca kanıtlanması gerekir. (Hukuk Genel Kurulu 2017/1540 E. , 2021/878 K.)
İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir.
Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamaz.
Henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez.
Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 'yurtdışından ülkeye dönüyorum' ya da 'Almaya'dan oğlum gelecek' şeklinde bir beyanı Borçlar Kanunu'nun 351. maddesine uygun bulmamış ve tahliye davasının reddine karar vermiştir. Diğer yandan mahkeme, yurtdışından çalıştığı şirketten istifasını kanıtlayan, ikametgah nakli belgesi ile de ülkeye döndüğünü kanıtlayan kişinin ihtiyacını gerçek, samimi ve zorunlu olarak kabul etmiştir.
