Son dönemde ihtiyaç sebebiyle tahliye davalarının artışı ülke gündeminde yerini almakta, kiracıların bu sebeple yaşadığı mağduriyetler sıklıkla dile getirilmektedir. Bu yazımızda ihtiyaç sebebiyle tahliye davasının şartları, kiracıların ve kiraya verenlerin sahip oldukları haklar ve başvurabilecekleri hukuki yollar Yargıtay kararları ışığında açıklamaya çalışacağız.
Son dönemde ihtiyaç sebebiyle tahliye davalarının artışı ülke gündeminde yerini almakta, kiracıların bu sebeple yaşadığı mağduriyetler sıklıkla dile getirilmektedir. Bu yazımızda ihtiyaç sebebiyle tahliye davasının şartları, kiracıların ve kiraya verenlerin sahip oldukları haklar ve başvurabilecekleri hukuki yollar Yargıtay kararları ışığında açıklamaya çalışacağız.
Bilindiği üzere, Türk Borçlar Kanunu'nda , konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerinde yapılacak kira artış oranı, bir önceki kira yılında Tüketici Fiyat Endeksi'nin on iki aylık ortalamalara göre değişimi oranı ile sınırlanmıştı. 11.06.2022 tarihli 31863 sayılı Resmî Gazete'de 7409 Avukatlık Kanunu ile Türk Borçlar Kanunu'nda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun yayımlanmış ve 11.06.2022 tarihinde yürürlüğe girmiştir. Kanun değişikliği ile konut kiralarının azami artış oranı çatılı iş yeri kiralarından ayrılarak %25 oranı ile sınırlandırılmıştır. İşbu Kanun Değişikliği ile konut kira sözleşmeleri 11.06.2022-01.07.2023 tarihleri arasında yenilenecek ise, taraflar, bir önceki kira yılında ödenen kira bedeline %25 oranından fazla artış uygulayamayacaktır.
Gerek kanun değişikliği gerek ise emlak piyasasında yaşanan talep artışı sebebiyle kiraya verenler taşınmazlarını daha yüksek bedellerle kiraya verebileceğini fark ettiğinden 'ihtiyaç nedeniyle tahliye' talepleri yoğun bir şekilde ileri sürülmeye başlamıştır. Kiraya verenlerin, kiralanan taşınmazı kendisi, eşi, alt soyu, üst soyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için kullanma zorunluluğu olduğunu iddia ederek kiracılarını tahliye ettikleri, akabinde ise taşınmazı iddia edilenin aksine, üçüncü bir kişiye daha yüksek bedelle kiraladıkları sıkça gündeme gelmektedir.
Türk Borçlar Kanunu'nda genel itibariyle ihtiyaç sebebiyle tahliyeye ilişkin; 'Malikin İhtiyacı Sebebiyle Kiralananın Tahliyesi' ve 'Yeni Malikin İhtiyacı Sebebiyle Tahliyesi' şeklinde ikili bir ayrım yapılmıştır.
Yargıtay hem kiraya verenin ihtiyaç sebebiyle tahliyesi hem de yeni malikin ihtiyaç sebebiyle tahliyesi davalarında 'gerçek, samimi ve zorunlu olma' şartı aranmaktadır. Uygulamada ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında kiracıların korunmasının esas alındığı ve yargılama aşamasında detaylı incelemeler yapıldığı bilinmektedir. Kanunun kiracıyı koruyucu olarak getirdiği bu hükmün dolanılması engellenerek, kiracıların bahaneler üretilerek konutlarından çıkarılmasının önüne geçilmeye çalışılmaktadır. Bu nedenle Yargıtay'ın gerçek, samimi ve zorunlu olma kriteri sıkı bir şekilde aranmaktadır. Bu şart her somut olay özelinde değerlendirilmekte olup yargılama sırasında kiraya verenin tüm taşınmazları değerlendirilmekte, kiraya verenin ihtiyaçları detaylı şekilde incelenmektedir.
Yargıtay kararlarında, kiraya verenin iddia ettiği 'ihtiyacın' devamlılık arz etmesi gerektiğini, devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyacın tahliye nedeni yapılamayacağı, henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaçların da tahliye sebebi olarak kabul edilmeyeceği ifade edilmektedir. Diğer yandan ihtiyacın kira sözleşmesinin akdedildiği tarihte mevcut olmaması ve tahliye davasının sonuna kadar devam etmesinin de kural olarak aranacağı Yargıtay kararlarında belirtilmektedir. Başka bir deyişle kiraya veren, kira sözleşmesinin akdedildiği tarihte mevcut olan bir ihtiyacını ileri sürerek kiracının tahliyesini talep ediyorsa bu talebin de reddedileceği ifade edilmektedir.
Uygulamada sıkça karşılaşılan başka bir husus, kiraya verenin birden çok taşınmazı bulunması halinde ihtiyaç sebebi ile tahliye konusu taşınmaz ve diğer taşınmazların durumlarının değerlendirilmesidir. Kiraya verenin başka evlerinin bulunması halinde Yargıtay, bahsi geçen evlerin ihtiyaç anında boş olup olmadığını, bu taşınmazların yakın zamanda kiraya verilip verilmediği hususlarını değerlendirmektedir. Şayet kiraya verenin ihtiyacın doğduğunu iddia ettiği tarihte boş ve benzer nitelikte başkaca bir evi var ise veya yakın zaman bu tarz bir evini kiraya verdiyse Yargıtay kiraya verenin samimi olmadığı sonucuna varmaktadır.
Bilindiği üzere ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında kiraya verenlerin en çok ileri sürdüğü iddialar kiraya verenin oğlunun, kızının evleneceği veya yurtdışından gelen aile bireylerinin konut ihtiyacıdır. Yargıtay'ın farklı dönemlerde sıkça ele aldığı evlilik konusunda samimiyet kriteri sıkı bir şekilde aranmaktadır. Kararlarda evlilik hazırlıklarına başlanılmasının ve evlilik bakımından bir tarihin belirlenmiş olmasının arandığı görülmektedir. Yargıtay, yalnızca nişanlanmanın yeterli olmayacağı evlilik hazırlıklarının yapılması ve evliliğe ilişkin olarak delillerin sunulması (örneğin; düğün davetiyesi) gerekeceğini değerlendirmektedir. Aynı şekilde kiraya verenin yurtdışından gelecek akrabasının ne zaman geleceğinin belli olmaması halinde de uzun, belirsiz süreye bağlı olan ihtiyaçların tahliye sebebi olamayacağı değerlendirmektedir.
Samimiyet kriteri bakımından en net red sebebi taşınmazdan daha fazla gelir elde etmeyi amaçlayan kiraya verenlerin iddiasıdır. Yargıtay bu hallerde kiraya verenin ihtiyacının samimi olmadığı yönünde karar vererek tahliye taleplerini reddetmektedir. İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açan kiraya verenin, taşınmazı satmak üzere hazırlıklar yapması buna örnek olarak verilebilecektir. Yine kiraya verenler, kira artış dönemlerinde kanuni sınırların üstünde bir bedel talep etmekte ve talep ettikleri bedel ile anlaşmamaları halinde ihtiyaç sebebiyle kiracıların tahliyesini istemektedir. Bu tarz taleplerin de Yargıtay'ın emsal kararları uyarınca samimi bulunmayacağı açıktır.
