Kentsel dönüşüm, şehirlerde barınma amacıyla düzensiz bir şekilde kurulmuş olan bölgelerin barınma ve güvenliğe dair istenilen seviyede olmaması durumunda yenilenme çalışmalarıdır.
Kentsel dönüşüm, şehirlerde barınma amacıyla düzensiz bir şekilde kurulmuş olan bölgelerin barınma ve güvenliğe dair istenilen seviyede olmaması durumunda yenilenme çalışmalarıdır. Dönüşümden elde edilmek istenen sonuç, barınma amaçlı oluşturulan yapıların kentsel yaşamın gereklerine uygun bir şekilde yeniden düzenlenmesi, istenilen fonksiyonları karşılayabilmesidir. Bu amaçlara yönelik olarak kentsel dönüşüme uygun alanlarda, belli bir plana bağlı kalarak yapılmaktadır.
Kentsel Dönüşüm Hukukunu ise , deprem riskine karşı dayanıksız binaların yıkılıp, şehir planlama ilkeleri çerçevesinde depreme dayanıklı olarak sağlıklı ve yaşanabilir bir hale getirilebilmesi amacıyla yeniden inşa edilmesi çalışmalarını konu alan hukuk dalı olarak tanımlayabiliriz.
Ülkemizde deprem riskine karşı dayanıksız binaların dönüştürülmesi ile ilgili en önemli hukuki düzenleme, bugün halk arasında 'Kentsel Dönüşüm Yasası' olarak da bilinen 31 Mayıs 2012 tarihinde kabul edilen Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'dur. Bu kanun ile, depreme karşı dayanıksız yapıların tespit edilmesi, yıkılması, dayanıklı yapılara dönüştürülmesi, devlet yardımları, düşük faizli banka kredileri, kira yardımı, vergi ve harç muafiyetleri ve diğer konularda birçok yeni düzenleme yapılmıştır. Yine bu kanunla hukuk literatürümüze 'Rezerv Yapı Alanı', 'Riskli Alan' ve 'Riskli Yapı' gibi yeni terimler girmiştir.
Kentsel Dönüşüm kapsamında başta Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri olmak üzere yapılacak iş ve işlemlere ilişkin sözleşmeler ve diğer iş ve işlemler, Kentsel Dönüşüm Hukukunun konusuna girmesinin yanı sıra Borçlar Hukuku, İmar Hukuku, Ticaret Hukuku, Sözleşmeler Hukuku ve diğer ilgili hukuk dallarını ilgilendiren sözleşmelerdir.
Kentsel dönüşümde devlet destekleri nelerdir ?
Kira Yardımı : Evini kentsel dönüşüm ile yeniletenlere devlet tarafından kira yardımı da verilmektedir. Hak sahipleri tarafından, riskli olarak tespit edilen yapılardaki konut ve işyerlerinden dolayı kira yardımından faydalanabilmek için, tahliye tarihinden itibaren bir yıl içinde veya riskli yapının yıktırıldığı tarihten itibaren üç ay içinde, riskli yapının bulunduğu ildeki Müdürlüğe/Belediyeye başvurabilmektedir.
Kredi Desteği : 17 Mart 2023 tarihinde Çevre Şehircilik Bakanlığı tarafından kentsel dönüşüm için maliklere, yüklenici ve konut üreticilerine yönelik hazırlanan destek paketleri açıklandı. Paket kapsamında, faiz oranı yüzde 1,49 olarak uygulanacak ancak sağlanan devlet desteğiyle hak sahiplerinin ödeyeceği faiz oranı daha az olması planlanıyor. Bu kapsamda, 10 yıl vadeyle sunulacak konut yapım kredilerinde ilk konut için hak sahibinin ödeyeceği faiz oranı yüzde 0,79, devlet katkısı oranı yüzde 0,70, daha sonraki konutlar için en fazla 3 milyon liraya kadar hak sahibinin ödeyeceği faiz oranı yüzde 0,89, devlet katkısı oranı yüzde 0,60 olarak uygulanacak. Konut edinme kredisinde ise hak sahibi yüzde 0,79 faiz ödeyecek, yüzde 0,70'ini de devlet üstlenecek.800 bin liraya kadar 7 yıl vadeyle sunulacak iş yeri yapım kredileri ile 350 bin liraya kadar edinme kredilerinde de hak sahibinin ödeyeceği faiz tutarı yüzde 1,09, devletin katkısı da yüzde 0,40 olacak. Öte yandan, paket kapsamında güçlendirme kredisi de kullanabilecek, 320 bin liraya kadar olan kredilerde hak sahiplerince ödenecek faiz oranı yüzde 0,99, devlet katkısı oranı da yüzde 0,40 olarak belirlendi. Başvurular gelecek hafta kamu bankalarıyla başlayacak. Daha sonra özel bankaların da sisteme katılımı bekleniyor. Kredi müracaatı yıkımdan itibaren 3 yıl içinde yapılabilecek. Yüklenici ve konut üreticilerine sağlanacak kefalet oranı da KOBİ'ler için yüzde 90, KOBİ dışı işletmeler için yüzde 85 olacak. KOBİ'ler azami 100 milyon lira, diğerleri ise 250 milyon liraya kadar kredi kullanabilecek.
Kentsel Dönüşüm Sözleşmesi
Kentsel dönüşümün üç aktörü vardır. Bunlar arsa malikleri, müteahhit firmalar ve idaredir. Kullanma ömrünü tamamlamış yapıların dönüştürülmesi için arsa malikleri ile bu maliklerin seçtiği müteahhit firmalar arasında yapılan sözleşme ile belirlenen koşullara göre müteahhitler inşaatları yaparak arsa maliklerine teslim ederler. İdare dediğimiz ise devletin bakanlık, belediye, tapu müdürlükleri ve noterlikler ise taraflar arasındaki bu sözleşemeye göre yapılacak işlemlerin mercileridir.
Kentsel dönüşüm, arsa maliklerinin arsaları üzerine kendilerinin inşaat yapmaları şeklinde olabileceği gibi, arsa maliklerinin müteahhit firmalarla yapacakları kat karşılığı ve hasılat paylaşımı sözleşmeleri yapmak suretiylede inşaatların müteahhitlere yaptırılması suretiyle ve diğer usullerde de olabilir. Türkiye'de arsa malikleri tarafından en fazla tercih edilen kentsel dönüşüm şekli müteahhit firmalar ile 'Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi' yapılmak suretiyle kentsel dönüşümdür.
Türk Borçlar Kanunu'unda 'Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi' diye bir sözleşme tanımlanmış değildir. Hukuk sistemimizde sözleşme serbestisi ilkesinin geçerli olması nedeniyle kamu düzenine ilişkin hükümlere ve emredici hükümlere aykırılık içermeyen hususlarda sözleşmenin tarafları sözleşmeye diledikleri özel hükümleri koyarak sözleşmeleri akdetebileceklerdir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin içeriğindeki hükümlerin belirlenmesi süreci, geniş anlamıyla sözleşmenin imzalanmasından başlayarak inşaatın hukuka uygun olarak inşa edilip kat mülkiyeti tapularının teslimine kadarki süreçlerin tamamına uygulanacak hükümlerin belirlenmesi sürecini olarak ta tanımlanabilir. Sözleşmenin yapılması demek, inşaatın tamamlanması anlamına gelmediğinden dolayı, öyle bir sözleşme düzenlenmelidir ki, sözleşme kapsamında yapılacak iş ve işlemlerde çıkabilecek ihtilafların tamamıyla ilgili adil ve hukuki çözümler içeren bir sözleşme olsun. Bu nedenledir ki, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri, Borçlar Hukukunu, İmar Hukukunu, Ticaret Hukukunu, Sözleşmeler Hukukunu, Kentsel Dönüşüm Hukukunun ilgili hükümlerinin bir sentezi olarak konusunda uzman ve deneyimli avukatlar tarafından düzenlenmesi gereken sözleşmelerdir.
Kentsel Dönüşüm Davaları
Kentsel dönüşüm dava türleri arasında, arsa payı düzeltilmesi için açılan davalarla sıklıkla rastlanılmaktadır. Burada davaya konu olan kısım, ortak mülkiyet alanı olarak geçen yerlerin, mülkiyet sahiplerine eşit olarak dağıtılmasıdır. Kentsel dönüşüm kanununda, yapının yıkılarak yeniden yapılması için verilecek kararlarda, mülk sahiplerinden 2/3'ünün kabul etmesi gerekmektedir. Bu oran sağlanmadan alınacak kararların iptali için de dava açılabilmektedir.
Risk tespiti yapılmasından sonra alınmış olan yıkım kararına otuz gün içinde iptal davası açma hakkı da bulunmaktadır. Bu dava açılırken, ayrıca yürütmenin durdurulması da talep edilebilmektedir. Kentsel dönüşümle ilgili açılacak davalar arasında, kamulaştırma uygulamalarına itiraz amacı ile açılan davalar da bulunmaktadır.
Ayrıca, rezerv yapı alanı olarak belirlenen yerlerle ilgili de itiraz davası açılabilmektedir. Kentsel dönüşüm uygulamaları ile ilgili açılabilecek davalar arasında, kentsel dönüşüm sözleşmesi ile belirlenen hususların uygulanmaması veya eksik uygulanmasından dolayı açılabilecek davalar da bulunmaktadır.
Yerinde, hızlı, etkin ve adil bir kentsel dönüşümü sağlamak, ilgili hukuki mevzuatın sunduğu teşvik ve uygulamalardan yeterince faydalanmak için, konusunda deneyimli uzman bir hukukçudan "Koruyucu Avukatlık Hizmetleri' konusunda hukuki yardım alınması önem arz etmektedir. Aksi halde, hukuki hakların açıkça belirtilmediği, hukuki boşlukları içeren Kat Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmeleri, Hasılat Paylaşımı Esasına Göre Yapılan İnşaat Sözleşmeleri ve diğer sözleşme ve alınan diğer kararların mahkemelerde iptali için dava açılabilecek ve açılacak davalarda da yürütmenin durdurulması kararları alınarak kentsel dönüşüm süreci ya hiç başlayamayacak ya da uzayıp gidecektir.
